Jak prodat nemovitost zatíženou hypotékou?

Při koupi nemovitosti se stále častěji setkáváme s tím, že na listu vlastnictví má uvedeno zástavní právo banka, jelikož byla nemovitost pořízena na hypotéku. Jak se hypotéka zatížená nemovitostí prodává? Kupující se může nákupu takovéto nemovitosti obávat, nicméně zástavní právo banky lze vyřešit několika způsoby, ať nakupujeme ze svého nebo financujeme hypotékou.

Splacení stávající hypotéky

Čerpání peněz na účet prodávajícího při splacení stávající hypotéky kupujícím se děje před úschovu finančních prostředků v podobě advokátní úschovy nebo vázaného účtu v bance. Nejdříve pošlete jakožto kupující vlastní zdroje, pak případně nová banka peníze z vašeho hypotečního úvěru a po přepsání vlastnictví nemovitosti na katastru pošle správce úschovy peníze prodávajícímu.

V případě, že je nemovitost zatížena zástavou banky kvůli hypotéce, zašle nová banka peníze po návrhu na vklad nového zástavního práva nejdříve původní bance, čímž dojde k umoření stávající hypotéky. Tím se také vymaže zástavní právo původní banky.

Částku můžete dofinancovat také z vlastních zdrojů. Jakmile je spuštěn proces výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí, je možné vložit na katastr smlouva s ověřenými podpisy a začne platit zákonná ochranná lhůta 20 dní na zápis do katastru.

V okamžiku, kdy je nemovitost na vás jako na vlastníka přepsána, správce úschovy zašle peníze na účet prodávajícího, čímž je proces prodeje dokončen.

Převzetí původní hypotéky kupujícím

V současné době úrokové sazby hypoték rostou a tak může být pro kupujícího výhodné převzít původní hypotéku s fixací a tím pádem výhodnějšími úroky. Není potřeba sjednávat hypotéku novu, která by byla o poznání dražší, ušetříte na splátkách i na administrativních úkonech.

Stávající banka prověří vaši bonitu a výpisy z registru dlužníků. Pokud je vše v pořádku, sepíše s vámi dodatek k hypotéční smlouvě, vše ostatní zůstane při starém. Na podmínkách úvěrů se nemění nic. Zůstávají úroky, doba fixace, výše splátek i doba splatnosti. Hypotékou od stejné banky můžete řešit také dofinancování ceny či potřeba vyššího úvěru.

Převedení hypotéky na jinou zástavu

Zástavu z prodávané nemovitosti můžete převést na jinou, například na vlastní chalupu, domek nebo byt rodičů. Pro novou nemovitost je potřeba nechat vyhotovit odhad. Má-li dostatečnou hodnotu, banka vystaví opět pouze dodatek k úvěrové smlouvě a na katastru uvede zástavní právo na jinou nemovitost a zároveň se vymaže zástavní právo na původní zastavenou nemovitost.

Prodej lze odložit na konec fixace či doplacení hypotéky

V dnešní době nejsou sankce za předčasné ukončení hypotéky nijak vysoké, ale u smluv, které byly uzavřeny dříve, se jedná o astronomické částky. Sankce za předčasné splacení může činit několik desítek až stovek tisíc korun. Vhodné je proto v tomto případě odložit faktický prodej nemovitosti na poslední měsíc před koncem fixace, kdy se jedná o převod bez jakékoliv sankce. Zájemce o koupi se může odstěhovat do domu a uzavřít smlouvu o podnájmu a zároveň smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Prodávající bude mít stále na splátky z nájemného a kupující bude mít zajištěno bydlení a ošetřen pozdější odkup této nemovitosti.

Při sjednávání výmazu původní zástavní smlouvy nezapomeňte na doložení souhlasu stávající banky s těmito výmazy. Některé banky vám potvrzení vystaví samy od sebe, v některých musíte podat žádost. Existují bohužel i banky, které se snaží zkomplikovat refinancování a tím i odchod klienta k jiné bance a odmítají vydat tento souhlas před doplacením hypotéky, což novému kupujícímu komplikuje proces čerpání nového úvěru, protože katastr nezapíše další zástavní právo od nové banky.